ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка объектов незавершенного строительства

 

Объекты незавершенного строительства чаще всего появляются вследствие некорректного расчета затрат, необходимых на создание, либо вследствие резко изменившейся экономической обстановки, кризисов, что приводит к критическому изменению финансовых вложений, вынуждающих инвестора отказаться от первоначальных планов. Такие объекты - штучный товар, именно поэтому к оценке незавершенного строительства следует подходить с особой тщательностью, учитывая все нюансы.

Классификация объектов для оценки незавершенного строительства

Для правильной оценки незавершенного строительства необходима предварительная классификация объекта. При выполнении анализа наиболее существенным показателем для оценщика является возможность выступления здания или сооружения в роли источника дохода.

Существующие на данный момент нормы проектирования предусматривают деление зданий и сооружений на следующие категории:
- объекты производственного назначения;
- общественные здания и сооружения;
- жилые здания.

 

Подавляющее большинство зданий и сооружений, попадающих во вторую или третью группу (здания общественного назначения, жилые здания) способны выступать в роли недвижимости, дающей доход владельцу. Такие типы незавершенных объектов недвижимости, как правило, оцениваются с использованием затратного и доходного подходов.

В свою очередь, объекты производственного назначения можно разбить на две независимые группы. К первой относятся здания и сооружения специализированного назначения. У таких объектов отсутствует возможность смены функционального назначения, вследствие особенности конструктивных решений. К такому типу недвижимости относятся, например, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности.

Во вторую группу входят объекты, которые могут быть перепрофилированы для размещения в них различных видов производств. Такие здания обладают более типовыми планировочными и конструктивными решениями, следовательно, такие объекты незавершенного строительства более ценны для потенциальных инвесторов. К этой группе можно отнести здания отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и др.

 

Методы и способы оценки объектов незавершенного строительства

При оценке текущей стоимости незавершенного строительства объектов, относящихся к первой группе, используют, в основном затратный подход. Рыночная цена объектов, входящих во вторую группу, определяется с применением как затратного, так и доходного методов оценки. Подход, основанный на сравнительном анализе продаж, при оценке незавершенных объектов практически не используется.

Структура информации, необходимая оценщику для оценки незавершенных объектов недвижимости выглядит следующим образом:
• Отраслевая принадлежность объекта;
• Проектная документация, дата ее утверждения;
• Площадь застройки;
• Дата начала строительства;
• Дата фактического прекращения строительства;
• Сведения о конструктивной системе здания (сооружения);
• Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.);
• Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности.

Следует отметить, что одними из важнейших составных элементов оценки незавершенного строительства являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами схемы подключения здания (сооружения) к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения и т.п. Как правило, технические согласования по инженерному обеспечению строящихся объектов действуют ограниченный срок, в среднем период составляет 3 - 5 лет. Если срок действия разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть рассчитаны заново и учтены при оценке.

При проведении оценки зданий и сооружений, не завершенных строительством, необходимо предоставить следующие документы и информацию:

• Свидетельство о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (если была проведена регистрация);
• Документы, подтверждающие права на земельный участок;
• Разрешительная документация на строительство;
• Общая пояснительная записка к строительному проекту;
• Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания - юридическое лицо);
• Акт консервации не завершенного строительством объекта (если объект законсервирован);
• Сведения о наличие обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта.

Указанные документы для оценки зданий и сооружений, не завершенных строительством, должны быть предоставлены в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица заказчика оценки, либо нотариально.
 

 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА

ОЦЕНКА ЦЕННЫХ БУМАГ

ОЦЕНКА БИЗНЕСА

ОЦЕНКА НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ (НМА)

ПРОЧАЯ ОЦЕНКА